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家づくりの正しい順番は、自分が理想とするプランや家、土地、付帯工事、諸経費などの総予算をしっかり理解してから土地を購入することです。
お客様は限られた予算の中、先に土地を購入してしまうと、希望していた家の仕様が叶わなくなったり、思っていたより家を小さくしなくてはならなくなる可能性があるからです。
一生に一度の大きな買い物です。土地を買う前に家づくりについてお客様自身がしっかりと勉強して、住みたい家のイメージをできるだけ明確にしておくことが大切になってきます。では、どういうことを考える必要があるのかを具体的に紹介させていただきます。
家づくりにおいて最切に最も重要になってくるのが、「予算」の問題です。
お客様によって家づくりの予算には限りがあります。言うまでもなく、家を建てる上で “土地代”だけで済むことはありません。
建築費はもちろん、その他工事、諸経費、家具家電、税金など想像以上にさまざまな費用がかかってくるのです。これらを含めた資金計画を立てずに土地にお金をかけすぎてしまうと、上手に納得のできる家づくり叶えられません。
予算がオーバーすると、自然と建物費用が削られ、建物のつくりや設備で妥協しなければならない部分があります。
「書斎を持ちたい」「アイランド型キッチンにしたい」「2階にトイレが欲しい」など、家族それぞれが抱いている夢があることでしょう。
でも最初に予算を無視して土地を買ってしまうことで、叶わぬ夢になることがあります。
「土地を購入するときは不動産会社に任せればいい」と思う人がほとんどです。
しかし、不動産会社の営業さんは土地のエキスパートであって家づくりのプロではありません。
物件をご紹介し、土地のことは教えてくれても、その土地にかかるその他の費用や、建築で関わってくる制限、希望の家を実現するためにどのくらいの費用がかかるのか、お客様の無理のない返済していける住宅ローンはいくらなのか？細かなアドバイスしてくれる不動産屋さんはほとんどいません。
むしろビジネスとして、早く土地を売るために都合のいい言葉を並べることもあるかもしれません。「諸経費は気にするほどかかりません」「少し高めでも立地がいいかから買い時です」「人気エリアなので、今日中に決めないと売れてしまいますよ」
などと言われることも多いです。 そうなると、お客様も初めての買い物なので「そうなんだ、それは早く買わないと」と思い込んでしまいます。そんなときに一度、冷静になりましょう。
まずは「家づくりの全体の予算を把握すること」が最も大切です。
「土地を購入するときは不動産会社に任せればいい」と思う人がほとんどです。土地選びの失敗例として「家のプラン、仕様決めに入ってから、実は思い描いていた理想の暮らし方ができない土地であることに気づく」ということが多いようです。土地を買うとなると、つい周辺環境や立地条件ばかりを気にして探しがちになります。
「日当りのいい角地」「土地の形が正方形」「スーパーが近い」などの条件は魅力的ですし、家に求めるものは人それぞれなので、それを第一に考えて土地を選ぶ方もいるとは思います。
いわゆる変形地や狭小地を選んだとしても、工夫次第でデメリットを克服できるケースもあるので、理想の家を建てられることがあるかもしれません。
ただ、お客様皆様に強くお伝えしていることは、実際に生活をするのは土地の中ではなく、「“家の中”」であることを忘れてはいけません。利便性ばかりに気を取られていた結果で、理想の住まいとはほど遠くなることがあります。
家をつくることは、今まで以上に“家族の関係をつくること”でもあります。
「生活の中で家族が自然に顔を合わせてコミュニケーションをとれるようにしたい」とのご要望を受けて、子ども部屋をリビングに隣接させたり、2階にいても1階の家族の気配を感じられるよう吹き抜けを設けたり。
オリジナルの発想で自分たちにぴったりの家をつくれるのは、注文住宅だからこそです。せっかく一生に一度の大きな買い物で、自由設計家であれば、どんなライフプランにしたいのかをご家族で相談して、それが実現できる予算内での土地選びをするようにしましょう。
家づくりをするうえでもう一つ重要なのは、家族でよく相談し、話し合うことです。土地を買う前に、まず理想の家のイメージを家族で相談します。“どんな空間”で“どんなふうに”過ごしたいのかをしっかり話し合ってみましょう。
話し合いをしていくと「夏は開放感あふれるテラスでBBQをしたい」「リビングは日当たりのよさが大切」「キッチンには大きな窓がほしい」などたくさん出てくるはずです。そうして出し合ったものをリストアップし、「絶対に譲れないこと」「妥協してもいいこと」などを整理して、優先順位をつけましょう。
こうすると、自分たちが探すべき土地が、だいたいイメージできます。そのとき出し合ったリストは、家づくりの相談でのちのちプランニングでも役立つでしょう。
もし条件を整理せず、家のイメージを明確にしないままに土地を探したら・・・・・。つい立地条件だけに気をとられたり、不動産会社の営業マンに言われるがままに、理想の暮らしが実現できない高い土地を買うことになりかねません。
土地を購入するにあたっても、ご相談されている建築会社、もしくはこれからご訪問される建築会社に、土地を決める前に、それを元にしてどんなプランが考えられるのかを相談してみるといいでしょう。
もちろん、具体的な土地が決まってない以上、正確な設計図は作れませんが、家に求める条件を伝えて、ざっくりでもよいのでプランを出してもらいましょう。
土地の条件というのはさまざまです。敷地の形や広さ、日当たりの善し悪しだけではなく、ブロックを積んだりする造成工事や、地盤によっては地盤改良工事が必要になることもあります。
また、住宅密集地では、住環境を保つため建物の高さ制限の規制が厳しく、一般の人には判別しにくい決められた規制がかけられていることがあります。
これぞという土地に出会ったとき、買うべきかどうかを、すぐ住宅会社に相談できるのはそのあとの家づくりをスムーズに進める秘訣です。
その土地のかかる規制の中で、自分たちが求めている家を建てられるかどうか、プロなら的確なアドバイスをしてくれます。
“土地探しは、住宅会社に相談しながら進める”くらいの気持ちで、購入前でも遠慮せず、積極的にアプローチしましょう。
当然、ママ色ハウスでは、無料にて土地のご相談、プラン提案をさせていただきます。
初めての家づくりで見逃してはいけないことが、住宅ローンの計画です。お客様が返済してける借入額を算出して、それでもって「総予算」を確認し、それから土地にかかる費用や建築工事費、諸経費の配分を決めましょう。
理想の家を思い、家づくりを進めても、無理な住宅ローンの返済になってしまっていたら暮らしが圧迫されてしまいます。最悪の場合、夢のマイホームを手放さなくてはならざるおえない状況になることも多いんです。
返済できる金額を理解する前に、勢いで住宅ローンを組むことはリスクが非常に高いので、やめましょう。
また、金融機関選びも重要なことの一つとなってきます。
最長で35年間、自分の命と引き換えに（団体生命信用保険）住宅ローンを組むことができます。
金利、0.1%の違いが35年もの年月になると、何百万と違ってくることもあります。それもふまえてアドバイスをしてくれる住宅会社とご相談されることを強くおススメします。
正しい家づくりの予算の考え方
× 総予算＝自己資金＋総借り入れ可能額
○ 総予算＝自己資金＋無理なく返済していける借入額
「無理なく返済していける借入額」はどうすればわかってくるのでしょう。子どもにかかる養育費、教育費、定年後にとっておきたい生活費など、この先かかる費用は住まいのこと（住宅ローン）だけではありません。
将来必要になるだろうと思われる費用の計算を分かる範囲で把握し、そこにかかる費用がどれくらいになるかを予測することが大切です。
ママ色ハウスではプロのファイナンシャルプランナーにお願いしてお客様のライフプランを分かりやすくお伝えすることもできます。皆さん大変安心して家づくりを進めていける一つの重要な工程となっています。
家づくりは、土地代、建築工事費の他にも経費が必ずかかります。諸経費として総予算の10%前後を見ておくのがおすすめです。
例えば、税金、住宅ローン関係の手数料、保証料、土地の購入に関わる仲介手数料、事務手続きにかかる費用、役所に支払う費用が挙げられますが、新築となれば揃えたくなる新しい家電や家具の費用、近所への挨拶時の粗品などもあります。
さらに、土地に対して地盤改良工事が必要になることも。
地盤改良工事が必要かどうか、その費用については土地購入前に調べられないケースが多いため、はっきりしませんが、80万円くらいは見ておくのが安全です。
このような経費は、積み重なるとかなりの金額になります。
たとえば、2000万円の土地に2000万円の建物を建てる場合、合計4000万円。この金額の10%となると諸経費は400万円見ておく必要があり、総予算は4400万円になります。
もしこの金額で月々の返済負担がオーバーしていたら、土地や建物の費用を抑える必要が出てきます。 ぎりぎりの予算でオーバーしてしまい行き詰まるよりは、余裕のある予算の計画を心がけしましょう。
気づいたときに・・・「こんなはずではなかった」とならないよう、資金計画を優先してください。
土地探しは、本来1社に絞って選ぶのがいいと言われています。
なぜなら、不動産物件が登録されている「不動産流通標準情報システム(レインズ)」というネットワークは、宅地建物取引業の免許があれば誰しも、同じ情報を手にできるのです。
いい不動産会社に出会えるためには、何社か回って、相性のいい会社を絞るようにしましょう。建物を建ててくれる住宅会社を選ぶのも一緒です。
信頼できる不動産会社の条件は、“何でも質問がしやすい”こと。
知人の紹介も手ですが、自分で確かめる方が間違いないです。
人間ですから、相性なども必ずあると思います。
実際に自分の目で見て、話をして確認しましょう。
予算内で納得の行く土地を購入するためには、お客様自身が実際に現地に足を運ぶことです。仮に、人気の物件は早く売れてしまうため、決断を焦ってしまいがちですが、「時間帯」を変えて数回足を運ぶこと納得の行く土地購入にはかかせません。
日中は静かでも、通学路が近ければ朝と夕方は子どものにぎやかな声が響き渡るでしょう。
大きな道路に接していなくても、土地の周りが抜け道になっていれば、朝夕の通勤ラッシュ時に車の往来が激しくなり、騒音や車の出し入れが危なくなり、悩まされることもあるかもしれません。
晴れている日は問題がなくても、水はけが悪いと雨の日に歩きにくかったり、水路が近い土地は雨が溢れてきたリ、季節によっては虫に悩まされることもあるかもしれません。
既に近隣に住まわれている方、そこの土地にずっと住まわれていて詳しい方、これから建てようとしている方は住んだこともない地域なら、一度、ちらっと見ただけでは気づかないこともあります。
過去にあった例で、急かされて契約をしたら、ゴミ焼却場や墓地など、あまり快いと思えない施設があったり、近隣に気を遣う神経質な人が住んでいることがわかったというケースもあります。
最悪の場合で、土地にかかる規制で2階建てを建築するのが困難な土地だったり、理想の建物の形ができないというケースもあります。
一生に一度の大きな買い物で後悔しないためにも、土地購入の前に住宅会社に相談し、実際に購入しようとしている土地を、できるだけ歩きまわって街の雰囲気を確かめることをおすすめします。
何事もお客様自身の、勉強、理解が大切になってくることです。
たまたま、いい不動産会社、いい住宅会社に巡り合っていればスムーズに、安心して家づくりが進めることでしょう。
ですが、皆さんが皆さんそうではありません。
お客様自身が動き、家づくりをしっかり理解していくことが最も大切です。
